從新聞輕鬆學習考bar重要知識點—美國契約法上的廣告不實

哈囉各位小夥伴，相信大家應該在如火如荼的準備紐約和加州的律師考試，我們今天就再帶大家從新聞輕鬆學習考bar重要知識點，讓大家可以印證一下所學知識。這次點編要來介紹的是美國契約法（Contract）上的 廣告不實 這個重要考點。

廣告不實

據新聞報導，今年2月一位來自北京的女子在紐約曼哈頓民事法庭提起訴訟，控告房地產公司與經紀人。

 該名女子於訴狀內表示，先前一名王姓經紀人在2016年時介紹她購買在Bedford大道上的一間公寓(Condo)。

 購屋當時因為該名女子人不在美國，故委託此位精通普通話的王姓經紀人協助購屋，並介紹紐約當地的房產市場與情況。

 該名女子表示，在介紹此房產物件時，王姓經紀人以微信告訴她此物件單位面積約800平方英尺，但實際只有600英尺，而此情形應該是王姓經紀人所明知或有合理理由應得知的。

 由於購屋當時該名女子不在美國，因此在交易完成前，並未實際到現場考察該屋的屋況。

 該名女子亦表示若當初在購屋前得知房子的實際面積只有600平方英尺，她就不會購買，因此向法院控告房地產公司與該名王姓經紀人違反合同，並未提供精準的面積資訊，存在廣告不實責任，並索賠100萬美元的賠償。

現在就讓我們一起來認識廣告不實的法律要件和法律效果吧！

如果契約的一方在簽約過程中有故意詐欺、扭曲或隱瞞重要事實的行為，在簽約後另一方發現此故意詐欺的事實，此時契約屬於可撤銷的契約（voidable），受損害的一方可以主張撤銷契約。

在廣告內容存在詐欺的情形，依被告是否具有讓對方誤解、誤認事實的意圖可進一步區分為「Fraudulent Misrepresentation」以及「Non-Fraudulent Misrepresentation」兩種情形。

Fraudulent Misrepresentation

第1種Fraudulent Misrepresentation，需要符合4個法律要件：

(1) Misrepresentation: 與現有事實不符合之assertion，例如故意以書面或口頭曲解現實狀態。

(2) Material misrepresentation: 必須有嚴重的不實陳述，此種不實陳述可能會影響到原告是否簽訂契約的意願，且判斷標準是以簽約對造為標準，而非一般人（reasonable person）的標準。

(3) Reasonable reliance: 一般人在類似情況下都會合理相信。

(4) Intent to mislead: 須有讓簽約對方誤解、誤認事實的意圖。

Fraudulent Misrepresentation的法律效果是可以撤銷契約，另外可能可以主張被告應賠償懲罰性損害賠償金（punitive damages）。

Non-Fraudulent Misrepresentation

第2種Non-Fraudulent Misrepresentation，同樣需要符合4個法律要件，但與第1種Fraudulent Misrepresentation略有不同：

(1) Misrepresentation: 與上述第1種相同。

(2) Material misrepresentation: 與上述第1種相同。

(3) Reasonable reliance: 與上述第1種相同。

(4) No need Intent to mislead，但須符合以下情形之一:

    (i) Negligent misrepresentation: 如果被告盡到reasonable care就可以察覺自己以為的狀況並非真實。

    (ii) Innocent misrepresentation: 根據一般人的標準判斷，被告並無過失，但說出的狀況仍然與事實不符。

Non-Fraudulent Misrepresentation的法律效果是可以撤銷契約，另外可能可以主張被告應賠償信賴利益的損害賠償（reliance damage），但要注意的是不可以主張懲罰性損害賠償金（punitive damages）。

Fraudulent Misrepresentation的案例分析

Salahutdin v. Valley of California, Inc.

被告Valley of California, Inc.是加州的房地產公司，David Seigal是被告的僱員，為一名房地產經紀人。

原告Shaucat與Jeannie S. Salahutdin為夫妻。Shaucat與Salahutdin均在韓國出生，他們的父母是於1917年一次大戰期間自俄羅斯逃離的農民，其後定居在韓國，由於被認為屬於「無國籍人」，因此他們無法在韓國擁有土地。

由於前述原因，原告認為自己能將房產留給子女非常重要。原告在Hillsborough尋找購買房產標的時，告知房地產經紀人David Seigal他們的目的是要將所購買的財產留給兒子和女兒，而且此一目的非常重要。

房地產經紀人David Seigal告知原告，除非所購買土地超過1英畝，否則將無法做土地細分。其後賣方告訴另一房地產經紀人Betty Kruse其所欲出售的房產土地面積超過1英畝，Betty Kruse因此在多重上市信息表(multiple listing sheet)上，指出該標的的大小為「1英畝+」。

Seigal依靠前述多重上市表的信息告訴原告，該房地產滿足了他們的要求。當原告重申細分土地的重要性時，Seigal表示，由於該物業超過一英畝，因此「將來可以隨意細分。」

然而實際上，Seigal的陳述是不正確的。該物業的面積不足一英畝，且Seigal並未告知原告，他的信息僅基於多重上市信息表，而且他並沒有做任何其他事情來確定財產的大小，也沒有告知原告他其實並沒有獨立確認是否可以細分該財產。

數年後才發現實際上該土地面積只有0.998英畝，因而產生了訴訟。

法院審理後認為相關記錄充分證明Seigal違反了他對原告的信託義務，並構成了constructive fraud。Seigal明知該財產的規模及其能否細分對於原告購買該決定的決定至關重要，但卻使原告誤認該財產的大小超過一英畝，且未透露他沒有做任何事情來獨立確認此信息的準確性。

法院更進一步指出，除了傳統的故意或實際欺詐責任外，受託人即使行為實際上並非欺詐，也要對受到constructive fraud行為的主體負責。而constructive fraud是僅適用於受託或保密關係的獨特欺詐行為。

受託人未能向其委託人披露重要事實，此可能會影響委託人的決定，可能構成constructive fraud。此外，即使沒有欺詐意圖，粗心的錯誤陳述也可能構成constructive fraud。

法院認為，如果信息是由經紀人未經驗證而傳遞的，經紀人將因不實的陳述而對委託人負責 (negligent misrepresentation)。因此法院判決被告有責，應賠償原告損失175,000美元以及支出的成本。

以上就是本次專題的內容，預祝各位小夥伴考試順利，再請各位小夥伴繼續關注我們，有任何相關訊息我們都會即時更新！