又到了八月底九月的開學季啦！除了關心今年最熱門的疫苗施打問題之外，開學之前，最令人頭疼的就是食衣住行中『住』的問題了！國際學生初來乍到，除了學校宿舍，到底該如何找房子呢？又有什麼該注意的地方呢？今天就讓點編來帶各位小夥伴們，一起看一下美國租房子要注意的地方有哪些吧！
美國大部分的學校都設有學生宿舍，提供給本科或研究所的本地或外地的學生，通常在收到入學通知後都會收到相關的信息，通常會用電子郵件或是紙本手冊的方式提供給同學。這些信息通常都包含了宿舍的房型、價格和地點等等。大多數國際學生通常會優先選擇學校宿舍，特別是很多學校幅員遼闊，是大學城的那種，住校外要上課就會麻煩許多。住學生宿舍的好處，就是離學校比較近，也不用到處看房比價，通常也都會附有簡單的傢俱，但同時對於屋況或室友也比較沒有選擇的權利。
租屋的房型介紹
如果因為種種原因，比如說不喜歡與人共用衛浴，或是預算考量，小夥伴們沒有選擇住在學生宿舍而是選擇在校外租屋，又該如何開始尋找房源呢？
在美國，因為各地人口密度與城市發展程度的不同，租屋的屋型與價格也會有很大的差異，在紐約唸書的小夥伴千萬不要跟在德州唸書的同學比較房價，因為在紐約租一個房間的價格，在德州可能可以直接租整棟的獨棟住宅喔！美國出租房的類型大致上可以分為公寓大樓（Condo/Apartment）和獨棟住宅（house/townhouse）：
公寓大樓中通常分為幾種房型：獨立套房（Studio）、一房/二房/三房公寓（1,2 or 3-bedroom apartment），不管哪種房型都包含廚房，1-3房的公寓還會有客廳空間，有些小夥伴想省錢的會把客廳自己隔開變成一間出租以分擔租金，但還是要注意安全問題，住客廳也會相對比較沒有隱私。有些大樓會有前台的管理人員，專門管理人員出入、簽收包裹，大樓可能也會有洗衣間、健身房等等的公共設施，這類型的大樓通常房價也會比較高，因為同時必須要包含物業管理費（HOA）。租公寓房的好處是，如果出現問題的時候，可以直接聯繫大樓的管理公司或人員，都會有專人來處理，十分的簡單方便。
另外一種租屋選擇就是普遍美國的房屋類型—獨棟住宅（House），這種房型通常有前庭後院，有些還有完整可以使用的地下室與車庫，但通常就沒有管理員可以代收包裹了。有些同一個小區的Townhouse，仍然有管理委員會負責公共區域設施（例如：游泳池），但因為每一戶都是獨棟住戶，所以還是不會有人代收包裹喔。有些房東會整棟出租，有些則是會分層或是每個房間個別出租。
租房考慮的因素
根據學長姊的反饋，由於LLM期間只有短短的一年不到，除非是有攜家帶眷的小夥伴們，不然LLM通常不會買車（法學院的課程很緊湊，能出遊的機會也不是太多），所以找房子建議還是以學校附近的位置為主、安全第一為考量。有些房型也會主打是furnished 好的房間，就是指小夥伴們可以直接拎包入住的意思，不用自己買家具，不然美國租房一般預設是整間房子都是空的，所有的燈、櫃子、桌子、椅子、床等全部都要自己買，已經自帶傢俱的好的房間的房租通常會貴一點，但好處是小夥伴們就不用處理家具的問題，這在入住和搬走的時候都可以省下不少精力和時間。
所以同學們在選擇出租房的時候，要先設好租房預算，然後想清楚想著哪種類型的房子，需不需要附傢俱還是要自行購買，想要自己住還是與人分租，並且將生活環境便利性，以及到學校的距離都要考慮進去喔！再去挑選合適的房子，會比較快能找到自己想要的房源。
租房來源
學校網站
大部分的學校網站都會有off-campus housing的訊息，讓學生們知道在校外租屋的渠道跟需要注意的地方。以NYU的Off-Campus Living為例（https://www.nyu.edu/students/student-information-and-resources/housing-and-dining/off-campus-living.html），學校網站內詳細的告訴同學住在校外的步驟，每個步驟也提供相當豐富的訊息給學生參考！
通常在入學前，學校的國際處都會寄信告知即將入學的學生有哪些租屋的方式，以及學校附近的租金大概落在哪個區間，舉例而言，以Berkeley 法學院提供的租屋資訊來說 (https://www.law.berkeley.edu/housing/off-campus-housing/ )，裡面提供了學校附近的環境針對不同房型大約的租金區間、以及如何善用學校資源來找房子的建議。
社群網站/學生論壇
學生團體的社群網站或是學生論壇，常常也會有租屋或是分租的資訊。只要是畢業季，學生來來去去的，網站上的租屋或是分租訊息流動都會很快速！
有些微信群或是FB 租房討論社團，常常都會有租房的訊息釋出，各位小夥伴可以搜尋一下加入自己所在地的社團，這種通常是房東自租，或是有一個學生租了想找人分租，就比較沒有被收中介手續費的問題。
美國租屋網站
透過美國的租屋網站也是另一種方式，像是Trulia (https://www.trulia.com) 或是Zillow (https://www.zillow.com) 等等的網站也可以獲得租屋訊息。 其中Zillow 也有app 可以下載，可以使用地圖模式看到學校附近的可出租的房子，房源的相對位置會很清楚。
住在西岸的小夥伴們，最常見的租房網站就是Craigslist (https://sfbay.craigslist.org/)，不過要小心會有詐騙的文章，去租屋網站找房後，最好的方式還是連絡房東或負責的中介直接去看房，在實際看到房子前，不要就直接轉deposit給房東或二房東 （點編曾經聽過其他朋友經驗，只是視訊看完房子就匯訂金給房東，後來才發現是被詐騙）。
找仲介
還有另一種方式就是找個值得信任的中介（broker），這個方式你只要告訴中介你的預算、需要的房型、理想居住的區域等等的需求，中介就會替你過濾出適合你的房型，帶你過去參觀。最後，透過中介跟房東或是管理公司簽約就好。
注意：透過中介租房，通常仲介會收取半個月、一個月或是兩個月的租金作為仲介費！
各位小夥伴一定覺得花了這麼多時間與精力找到了一個自己喜歡的房子/房間之後，只要簽個名就可以拎包入住了吧！但是，在美國租房可能沒有同學們想得那麼簡單。國際留學生因為在美國沒有信用紀錄也沒有收入證明，如果不是住學校宿舍，在外租房一般來說都會受到阻力，那我們要如何克服這些障礙呢？由於國際留學生沒有信用紀錄，我們只好提供其他證明文件，來證明同學們有能力且會定時繳交房租：
提供財力證明：像是銀行存款證明
支付高額押金或是預付租金
提供父母或監護人的收入證明
找一個美國當地信用及收入都好的保證人
找一個共同簽名的擔保人（co-singer）
租房子可能會產生的法律問題
在美國租房，租賃合同（Lease）可以是口頭的也可以是書面的，但如果是超過一年的租約，一定要是書面合同才有效。實際規定還是要參照所在州的租約時間要求。不過即便小夥伴們簽約只有不到一年的時間，還是建議簽屬書面租賃合同，較有保障，而且房東都通常都會在租約中提到一些房客（tenant）要遵守的規則，像是禁止舉辦party、訪客可以逗留多久等、是否允許養寵物等。在正式簽約之前，一定要仔細閱讀租賃合約的每條條款，如果書面合同中有一些條款是不清楚或是小夥伴們不接受，在簽名前一定要向房東詢問清楚，否則日後產生紛爭會很麻煩。以下介紹一些與租房相關的法律事項給各位小夥伴參考啦～
1. 承接租約/轉租（Assignment）和分租（Sublease）的不同
如果小夥伴並不是直接和房東簽一個新的租約，而是前面的房客已經簽了一個租約，可能不住了要轉手，或是找人分擔，此時就要區分你的租約是承接租約/轉租(Assignment) 還是分租(Sublease)。
承接租約/轉租（Assignment）：是指原房客（一般又稱為二房東）把租约中的全部权利和义务转给了新的房客， 新的房客直接向房东支付租金。舉例來說，學姊B的租約是2年，但1年後學姊B畢業要搬去外州工作，於是學姊B 把他剩餘的1年租約全部轉讓給學生A，接下來都是由學生A付房租給房東，此時學生A的情況就是承接租約/轉租(Assignment)。
分租（Sublease）：是指原房客並沒有把所有的權利義務都轉讓給新的房客，而是只有轉讓一部份的權利義務。同樣的例子來說，如果學姊B只是要回國2個月探親，但他的租約還剩1年期間，學生B是短期來美國交換學生，支付那兩個月的房租給學姊A，學姊A仍繼續支付房租給房東，此時學生B租的這兩個月就是屬於分租（Sublease）。除非是租約有明文規定不能轉租或分租，或是要先取得房東的同意，不然一般情況下，原房客是可以轉租或分租出去的，這也是許多在美國長期唸書的小夥伴（比如讀博士班）要短期回國時，會進行的實際操作方式。
區分承接租約/轉租（Assignment）和分租（Sublease）的原因，是因為這兩者會使原房客和新的房客在法律上承擔的責任不同。如果是Assignment，原房客和新房客都仍要為房租負擔責任，如果是Sublease，原房客仍需要為房租負責，新房客向原房客（二房東）付租金，但房東不能向新房客索要租金。
2. 確認所有人的名字都在租約上
要和其他室友一起合租房子時，記得要把所有房客的姓名都要放在租約裡。因為美國房租並不便宜，租房時很容易會需要找室友一起分擔房租，這時就要弄清楚，租約是不是需要自己找室友的，還是每個人各自和房東簽約。
這裡點編要分享一個經驗談，有一個朋友租房子時因為貪圖方便，想要快速簽約，所以沒有把所有房客的姓名都放在租約中（租約是3個房間），沒有讓三個房客都簽名。後來其中一個室友搬走後就沒有繼續付他那部分的房租，但因為提早離開的室友的名字不在租約上，所以房東可以向剩下的房客要求繼續支付所有的租金（3間房間的租金）。
3. 看清楚期滿後是否會自動續約以及租約期限
一般來說，租約期限到期的30天前，房東會通知房客並詢問是否要續約，但有些租約會寫明租約到期後，若房客並沒有表示不續約就會自動續約，這樣的條款並沒有違法，所以小夥伴們在簽租約前一定要仔細看清楚！曾經就有小夥伴，因為忽視了房東詢問是不是要續約的電子郵件，沒有即時回覆不再續住，以為期滿就可以直接搬走，而依照租約內容，如果沒有回覆是否續約，就視為自動續約，因此這個小夥伴就無法在到期的時候直接搬出，需要再支付一個月的租金才能搬走。
另外，租約期限到後，租金是否會調漲，調漲多少，也是簽訂租約以前，小夥伴們可以向房東詢問清楚的問題。如果租約到期後，房東和房客都沒有講明是否要繼續簽約，此時如果房客繼續付房租給房東，房東也繼續收房租沒有異議，此時租約就會變成month-to-month tenancy，也就是按月續約的短期租約，如果房客要租止租約，需要在30天前提早通知房東即可。
4. 房東需確保房子是適宜居住的法律義務Implied Warranty of Habitability
即便租約沒有寫，法律上會要求房東確保房子是合理適宜人居住的環境 (reasonably suitable for human needs)，常見的像是：偏北部的州，必須確保有暖氣，以免冬天凍死（但沒有冷氣是OK的）、不會漏水、房子結構沒有問題等，如果房東違反此義務，房客可以採取的救濟措施為： (1) 搬走並終止租約、(2) 扣留或減少要支付的租金、(3) 自行修復有問題的地方，並從租金扣除先墊付的成本、(4) 繼續住，但請求損害賠償。
以上就是本期的文章，美國租房子學問很多，小夥伴們切記要看清楚租約條款，詢問清楚房東上面提到的常見問題，多問問已經畢業的學長姊的租房經驗也是一個好方法，避免前人踩過的坑，祝福小夥伴們新的學期開始都能順利地找到房子，
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