暑假接近尾声，各位即将开始LLM课程的小伙伴们是否对于新生活充满着好奇与期待呢？对于留学生来说，离乡背井到美国求学第一步也是最重要的就是要有个理想的居住环境。今天点小编就带大家一起来了解一下我们的租屋权益有哪些呢？
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近日新闻报导指出，华人在美国租屋时常碰到房东因为想节省开支，禁止房客开空调、不能使用烘干机，甚至规定一星期只能洗一次衣服，其他还有被要求少用马桶冲水、白天不要开灯等等不合理的要求(房东大人我有付房租啊！)，造成房客相当困扰，加上跨国租房常常因为时间与空间的拘束，无法到现场先看好房子就直接跨国签下租约，付了订金，事后才发现房东处处干扰我们对于租屋的使用权益，因此造成房客不小的损失，若是碰到此类情形应该如何主张自己的法律权益呢？
让我们带大家来看看美国律师考试当中，Real Property的重要考点，也是各位同学的重要租屋权利内容吧！
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租屋权益
首先房東有義務保障房客有「安靜享受居住環境的權利」（Implied covenant of quiet enjoyment），這個權利讓房客可以免於受到房東的干擾。這項權益是房客承租房子就當然享有的權益，不需要特別在租約裡面寫出來，房客就受到這個保障，而且房東不可以要求房客自願放棄這項權益。
但是另一方面，房東不需要為其他第三人或其他房客的行為負責，例如：有好幾個人共同承租一間公寓，其中一個房客發出噪音干擾到其他房客，原則上房東是不需要為這個噪音造成的居住環境影響來負責的，除非租約中有另外約定房東必須要為這種現象負責。
此外，房東還需要提供房客「可居住性的保證」（Implied warranty of habitability），也就是要提供最低能夠生活的居住條件，而且這項責任是不能用契約來加以免除的！
房東所提供的居住條件是否符合這項可居住性的要求，則以當地住屋法令所規定的標準來加以判斷。例如：要確保房子內的熱水供應、在某些州要確保有暖氣供應(但是冷氣通常不在可居住性要求之內，所以屋子里沒冷氣是允許的)、確保管線暢通等等。
但是另一方面，房東不需要為其他第三人或其他房客的行為負責，例如：有好幾個人共同承租一間公寓，其中一個房客發出噪音干擾到其他房客，原則上房東是不需要為這個噪音造成的居住環境影響來負責的，除非租約中有另外約定房東必須要為這種現象負責。
此外，房東還需要提供房客「可居住性的保證」（Implied warranty of habitability），也就是要提供最低能夠生活的居住條件，而且這項責任是不能用契約來加以免除的！
房東所提供的居住條件是否符合這項可居住性的要求，則以當地住屋法令所規定的標準來加以判斷。例如：要確保房子內的熱水供應、在某些州要確保有暖氣供應(但是冷氣通常不在可居住性要求之內，所以屋子里沒冷氣是允許的)、確保管線暢通等等。
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救濟方式
若各位小夥伴入住後發現房東所提供的居住條件並未達到最低能夠生活的居住條件，可以選擇以下方式：
- 搬走並且和房東終止租約
- 如果情形不太嚴重，也可以選擇自己修繕後將修繕所花費費用從房租中扣除
- 減少給付的租金數額，等待法院裁定合理的租金金額
- 可以選擇繼續付房租但向房東請求損害賠償
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案例分析
Barkett v. Brucato
原告Walter和Barkett是房客，起訴控告被告Brucato（一建造商，將房屋租給原告）違反implied covenant of quiet enjoyment，主張被告惡意騷擾原告，並請求懲罰性損害賠償。地院判決被告須賠償5,000元損害賠償，但認為不須給付懲罰性賠償金。被告對此提出上訴。
本案原告主張他所承租的房屋的第三層建築構造超過第二層建築平面的範圍，以致於暴雨季節的時候造成淹水以致無法居住。被告雖然證稱他用了3大塊防水油布，且每天晚上都確實釘牢，但事實上這種方式並不能達到防水的效果，結果仍然造成原告房內積水的情形。
甚至在1950年3月23日的晚上，因為大雨伴隨著強風，防水油布還被大風吹走而不見蹤跡，造成原告家中的衣物和傢具等全都濕透。原告甚至需要去借住鄰居家，因為他家中的床和寢具也全都濕透無法使用。
此外在原告發現被告所收租金高於一般市場行情價格後，被告刻意騷擾原告，將停車場的出入口堵住、拒絕清潔堵住的排水管、拒絕提供房屋的修繕服務、電話騷擾原告，並且威脅原告若不搬走將對他施加人身傷害。
原告證稱在1950年2月期間，直到他們搬走之前，他的電話每周都會在早上的時候響4-5次，但一接起來卻都沒聲音，造成他異常的緊張和不安，原告相信這是被告刻意所為目的是要激怒他。原告後來因為居住環境太過惡劣，只好搬到他處，並支付比原本更高的租金。
原告因而主張被告乃是非法將他逐出房屋，違反the covenant of quiet enjoyment，並伴隨著許多騷擾行為。
上訴法院認為被告應當知悉在雨季沒有妥善的遮雨措施會造成房內傢具等的損害，且本案有大量證據證明由於噪音、排水異味等不利因素，讓原告的太太變得緊張和情緒不安，加上暴風雨期間所造成屋內的潮濕，讓她因此感染重感冒長達3個月，需要藥物和醫療照護。
此處被告確實未提供符合可居住性的居住環境，且多次有騷擾原告居住安寧的行為，上訴法院認為被告違反其身為出租人應盡之義務，而應該負損害賠償責任。另外，上訴法院認為被告不修繕行為造成了對原告的逐出，所以損害賠償金額並不僅止於精神賠償，還有被逐出所帶來的種種不方便，因此五千美金並非過高的價格，而維持原本地院的判決，認定被告必須賠償原告五千美金。
本案原告主張他所承租的房屋的第三層建築構造超過第二層建築平面的範圍，以致於暴雨季節的時候造成淹水以致無法居住。被告雖然證稱他用了3大塊防水油布，且每天晚上都確實釘牢，但事實上這種方式並不能達到防水的效果，結果仍然造成原告房內積水的情形。
甚至在1950年3月23日的晚上，因為大雨伴隨著強風，防水油布還被大風吹走而不見蹤跡，造成原告家中的衣物和傢具等全都濕透。原告甚至需要去借住鄰居家，因為他家中的床和寢具也全都濕透無法使用。
此外在原告發現被告所收租金高於一般市場行情價格後，被告刻意騷擾原告，將停車場的出入口堵住、拒絕清潔堵住的排水管、拒絕提供房屋的修繕服務、電話騷擾原告，並且威脅原告若不搬走將對他施加人身傷害。
原告證稱在1950年2月期間，直到他們搬走之前，他的電話每周都會在早上的時候響4-5次，但一接起來卻都沒聲音，造成他異常的緊張和不安，原告相信這是被告刻意所為目的是要激怒他。原告後來因為居住環境太過惡劣，只好搬到他處，並支付比原本更高的租金。
原告因而主張被告乃是非法將他逐出房屋，違反the covenant of quiet enjoyment，並伴隨著許多騷擾行為。
上訴法院認為被告應當知悉在雨季沒有妥善的遮雨措施會造成房內傢具等的損害，且本案有大量證據證明由於噪音、排水異味等不利因素，讓原告的太太變得緊張和情緒不安，加上暴風雨期間所造成屋內的潮濕，讓她因此感染重感冒長達3個月，需要藥物和醫療照護。
此處被告確實未提供符合可居住性的居住環境，且多次有騷擾原告居住安寧的行為，上訴法院認為被告違反其身為出租人應盡之義務，而應該負損害賠償責任。另外，上訴法院認為被告不修繕行為造成了對原告的逐出，所以損害賠償金額並不僅止於精神賠償，還有被逐出所帶來的種種不方便，因此五千美金並非過高的價格，而維持原本地院的判決，認定被告必須賠償原告五千美金。
希望透过本篇文章的说明，能让各位小伙伴们更清楚了解在租屋时承租人所被赋予的法律权益，若真的碰到恶劣的房东，也能知道该如何为自己争取应有的权益喔！
接下来我们也会不定期撰写一些与新闻或大家自身权益相关的文章，也请大家继续关注我们公众号啦！
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